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부동산 & 금융

부동산 경매 성공하는 방법 [유찰, 입찰, 개찰, 패찰, 낙찰]

by Danny' 2021. 1. 9.
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유찰, 입찰, 개발, 패찰, 낙찰

부동산 경매

안녕하세요? 부동산 경매에 관심을 두고 있으신 분들께 공부도 할 겸 용어에 대한 정리를 좀 해보려고 합니다. 시세보다 저렴하게 집 장만하는 방법 없나 고민해보셨습니까? 바로 부동산 경매를 이용해서 시세보다 저렴한 가격으로 집을 낙찰받을 수 있습니다.

부동산 경매에라고 하면 뭔가 뒤가 구린 물건 꺼림칙한 물건을 상기하실텐데 꼭 그런 물건만 있는 것이 아니고 빚을 갚지 못한 자(채무자)의 주택 담보를 압류하거나 매각해서 돈을 빌려준 자(채권자)에게 돌려주는 것이고 이것을 법원에서 진행하는 겁니다. 

 

경매는 나라를 위해 분명 있어야 할 시스템이고 누군가에겐 또 다른 기회입니다. 경매를 주목해서 공부해나가려고 하니 한걸음 한걸음 같이 가시기 바랍니다. 

 

모든 용어들에 모두 ~찰 이라는 단어가 붙은걸 보실 수 있습니다. 찰은 어떤 공문서를 이야기합니다. 그렇기 때문에 문서에 관련된 이야기임을 짐작하실 수 있습니다. 부동산 경매에서 가장 기본이 되는 용어인 유찰·입찰·개찰·패찰·낙찰을 알아 보겠습니다. 

 


#유찰 

매각기일의 매각불능을 말합니다. 즉, 매각기일에 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되지 아니하고 무효가 된 경우를 가리킵니다. 통산 최저 매각금액을 20% 저감 한 가격으로, 다음 매각기일에 다시 매각을 실시하게 됩니다.  -대한민국법원경매정보-

 

예시) 감정가 1억의 빌라가 있을 때 경매에 처음 나올 때 감정가대로 나옵니다. 이때는 최저 매각금액이 1억으로 경매에 참여하는 사람들은 1억 이상을 써서 제출 해야합니다. 이때 너무 비싸서 아무도 사지 않을 경우 본 건은 유찰됨

 

즉, 경매가 예정된 날짜에 경매에 참여한 사람이 없거나 최저매각금액 이상을 적어낸 사람이 없을 때 경매는 다음 매각기일로 넘어가게 됩니다. 

위 화면 보시면 실제 법원 경매 사이트에서 어떤 물건에 대한 경매 기록입니다. 5번의 유찰을 기록했습니다. 잘 보시면 최저 매각 가격표시에 유찰이 거듭될수록 최저 매각금액이 떨어지는 것을 볼 수 있습니다. 무효처리가 되면 다음 차수에 보다 저렴한 가격에 경매로 나온다는 말입니다. 

 

-유찰될 경우 최초 감정가의 20% 이상 저감 된 가격으로 재실시

-약 5주 후 다음 경매 일정 실시

 

가격이 많이 하락했음에도 왜 이렇게 유찰이 계속되는지는 다음 시간에 자세히 알아보겠습니다.


#입찰

경쟁매매 방법으로 공사의 도급이나 물자의 매매계약 체결에 있어 다수의 신청 희망자로부터 각자의 낙찰 희망 예정 가격을 기입한 신청서를 제출하여 구매 가격이 최고인 입찰자와 계약을 체결하는 방식입니다.  -네이버 지식백과-

 

예시) 1억짜리 아파트에 1회에 유찰되어 2회 차에 물건이 최저 매각 가격이 7천만 원일 때, 내가 알아본 결과 8천만 원 정도에 기일입찰표를 작성해서 "입찰"을 하는 것입니다. 즉, 경매 참여

 

TIP

입찰의 종류는 기간입찰 기일입찰로 두 가지의 종류가 있습니다. 

 

기간입찰 : 기간을 정해두고 입찰하는 방식(1주일~한 달), 개찰 기을을 정하여 등기우편으로 집행관에게 부치는 방법.

기일입찰 : 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 방법.

 

*현재 법원에서는 입찰표에 입찰 가격을 적어 제출하는 기일입찰의 방법을 시행하고 있습니다.


#개찰

정해진 입찰시간 이후 제출된 입찰서를 개봉하는 것  -네이버 지식백과-

 

예시) 내가 입찰한 8천만 원의 입찰서류를 포함한 여러 입찰자들의 서류를 모두 모아서 집행관이 "개찰"하여 결과를 발표했다.

 

개찰결과에 따라 제가 참여한 경매의 결과가 나타납니다. 저도 언젠가 좋은 결과를 얻고 싶습니다.

 


#패찰

물건의 경매 내용에 있어 가장 유리한 내용(가장 높은 금액)에 미달해 입찰에 실패한 것

 

예시) 내가 입찰한 8천만원의 입찰 결과를 집행관이 "개찰"하여 결과를 발표했으나, 8천3백만 원을 적어낸 사람에게 2순위로 "패찰"했다.

 

많은 사람들이 경매에 도전하고 입찰을 받고 싶어 합니다. 어떤 분은 직접 그 물건을 사용하시려는 분도 있고 어떤분은 새를 내어 주는 용도로 사용하길 희망하죠 저도 언젠가 건물주가 되어 월세를 받으며 살아가고 싶습니다.


#낙찰

경매의 경쟁 입찰에서 물건이나 일이 어떤 사람에게 돌아가도록 결정하는 일, 그리하여 어떤 사람이나 업체가 물건이나 일을 받는 일 -네이버 지식백과-

 

예시) 내가 입찰한 8천만 원의 입찰 결과를 집행관이 "개찰"한 결과 내가 적어낸 가격이 가장 높은 금액으로 "낙찰" 되었다. 즉, 경매에서 가장 높은 1등 금액을 적어내어 결과를 이뤄낸 것입니다. 

 

이때, 2등과의 격차가 너무 벌어지면 기분이 애매할 것입니다. 그렇기 때문에 경매에 앞서 입찰가를 신중하고 준비성 있게 준비해 가야 할 것이고 물건에 대한 분석력 또한 중요한 요소일 것입니다. 

 

낙찰자는 최고가매수신고인이 되는 것입니다. 


결론

 

경매사이트를 들어가 보시면 이렇게 경매공고, 경매물건, 매각 통계, 경매지식, 이용안내 등의 탭이 있습니다. "백문이불여일견"이라고 경매에 관심 있으신 분들은 홈페이지 가셔서 꼭 한 번씩 구경해보세요 듣기만 하는 것보다 직접 눌러보고 확인하는 것이 기억에 더 잘 남으실 것입니다. 

 

 

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